ROZVOD A NEMOVITOST: CO KDYŽ JE V KATASTRU ZAPSANÁ JEN ŽENA?

Katastr lže. Tedy – ne úplně, ale rozhodně neříká celou pravdu.
Představte si situaci: manžel s manželkou koupí za trvání manželství dům. Smlouvu podepisuje jen manželka, hypotéka jde na ni, do katastru se zapíše jen ona. Manžel si říká – no, tak to asi není moje.

Špatně. Dům patří oběma. A to bez ohledu na to, co stojí v katastru.

Zákon totiž říká jasně: vše, co jeden z manželů nebo oba společně nabydou za trvání manželství, patří do společného jmění manželů – zkráceně SJ. Katastr eviduje, kdo smlouvu podepsal. Ne to, kdo nemovitost vlastní.

1. Takže manžel má na dům nárok, i když v katastru není?
Ano. Pokud nemovitost koupili za peníze ze společného jmění, je součástí SJ – a tedy patří oběma. Soudy to potvrzují dlouhodobě a konzistentně: zápis v katastru a skutečné vlastnictví jsou dvě různé věci.
Výjimky existují – do SJ nespadá majetek získaný darem nebo děděním, ani věci sloužící výhradně osobní potřebě jednoho z manželů. Pokud tedy manželka zdědila po babičce chalupu a koupila ji z dědictví, je to její věc. Ale pokud na koupi šly společné úspory nebo společná hypotéka – je to SJ, hotovo.

2. Co se děje při rozvodu?
Rozvodem společné jmění zaniká. A teď přichází ta část, na kterou se zapomíná nejvíc.
Manželé mají 3 roky na to, aby se dohodli, komu nemovitost připadne – a tuto dohodu nechali zapsat do katastru. Možnosti jsou v zásadě tři:
Prodej – nejjednodušší varianta, pokud ani jeden z nich nemá zájem nemovitost si ponechat. Prodají dům, peníze si rozdělí.
Vyplacení – jeden z manželů chce dům nebo byt. Nechá se udělat odhad tržní ceny, druhého vyplatí polovinou a stane se výlučným vlastníkem.
Spoluvlastnictví – nedohodnou se, kdo co dostane, ale chtějí zůstat spoluvlastníky. Každý vlastní polovinu, mohou se domluvit na pronájmu nebo dalším prodeji.

3. Co se stane, když se nedohodnou a 3 roky utečou?
Tady pozor – tohle je past, do které padají lidé nejčastěji.
Pokud do tří let od rozvodu nedojde k dohodě zapsané do katastru, ani jeden z manželů nepodá návrh k soudu, zákon automaticky rozhodne za ně: nemovitost přechází do podílového spoluvlastnictví půl napůl. A katastr to neví – v evidenci pořád stojí původní vlastník.
Výsledek? Manželka, která je v katastru jako jediná vlastnice, chce dům prodat. Katastr ji ale zablokuje – protože ze zákona je spoluvlastníkem i exmanžel a bez jeho souhlasu to nejde.

4. A co hypotéka?
Tohle je kapitola sama o sobě. Pokud na nemovitosti vázne zástavní právo banky, je potřeba její souhlas s jakoukoliv změnou vlastnictví. Bez souhlasu banky se vklad do katastru neprovede – a většina úvěrových smluv navíc obsahuje sankce za změny bez vědomí banky. Takže první zastávka při rozvodu s hypotékou je vždy banka.

5. Platí se daň z převodu nemovitosti?
Dobrá zpráva: ne. Při vypořádání SJ nedochází k novému nabytí vlastnictví – celá nemovitost totiž oběma manželům patřila odjakživa. Daňová povinnost tedy nevzniká ani v případě, kdy jeden z manželů druhého vyplácí.